Um recém-chegado que dá como garantia um relógio raríssimo. Apartamento entregue ao final do aluguel com a pintura totalmente preta. Casal de idosos que inventa profissão e renda e dá chá de sumiço. Imóvel penhorado que deixa inquilinos na mão. Esses são alguns dos dissabores do início de carreira descritos pelo administrador baiano Sérgio Sampaio em seu e-book. Os gargalos da administração de imóveis, lançado para comemorar seus 50 anos no ramo imobiliário.
À frente da administradora que leva o seu nome, ele diz que esses são relatos que serviram para aperfeiçoar os métodos de locação e administração de imóveis ao longo dos anos, deixando cada vez menos lacunas nos contratos.
Um documento bem feito auxilia na relação de equilíbrio entre o locador (proprietário), que confia à empresa o seu imóvel, e o locatário (inquilino), que deseja morar bem, pagando o razoável. No meio disso, existe o administrador, que precisa que os dois lados fiquem satisfeitos e não terminem a relação da maneira vista nos casos que abrem este texto.
O passo a passo da administração imobiliária, desde a captação do imóvel até a definitiva devolução das chaves pelo inquilino, é apresentado no livro, voltado para corretores e também para quem tem um imóvel disponível e para quem precisa alugar.
Os temas abordados são: por que locar e administrar imóveis pode ser lucrativo, como está o mercado, quais os primeiros passos a dar, como modernizar a atividade e quais problemas poderão surgir nessa relação, que Sérgio Sampaio gosta de encarar como uma “relação de contrários”: de um lado, o locador, e de outro, o locatário.
“Essa conscientização de que os dois devem viver harmonicamente é muito importante. Não há adversários. Não existe ninguém a ser derrotado. Não existem pontos fracos. Ou os dois ganham ou ninguém ganha. Se for assim, dura até o inquilino sair por outro motivo, seja porque deseja um espaço maior, porque se separou, ou porque foi transferido para outro estado, ou conseguiu um emprego melhor e terá condições de comprar um apartamento e não mais alugar”, comenta o administrador. Para o CEO, a relação equilibrada é a ideal.
A ideia do livro é oferecer um material prático para o corretor aprender a como fazer a locação e a administração do imóvel e quais são os principais gargalos que existem nessa relação, com alertas de por que não agir de determinado modo ou tomar certas decisões, com as suas respectivas consequências.
Sérgio Sampaio se registrou como corretor de imóveis em Salvador, em 1972, quando começou trabalhando com apartamentos indicados por parentes e amigos e fazendo da locação e administração de aluguéis um complemento para a sua renda de professor. O negócio cresceu e, dos três imóveis iniciais, chegou a ter, com a sua equipe, três mil imóveis para administrar e 40 colaboradores. Salas alugadas sediaram a empresa por muito tempo e, hoje, a sede própria ocupa uma área de 200 metros quadrados no bairro da Pituba, na capital baiana.
Com a pandemia, o grupo colocou em prática o que já começava a fazer em termos de processos mais tecnológicos e menos presenciais. “Temos a tecnologia como aliada, e uma das coisas que nos diferem das startups, por exemplo, é a humanização. Você não fala com máquinas. Você precisa de alguém para te escutar e aqui temos um gerente de relacionamento para cada grupo de imóveis”, afirma Sérgio Sampaio.
O livro traz ainda informações sobre vistorias, preço, modos de cobrança e controles de rotina. Sérgio afirma que o mercado mudou e que as formas de atuação devem acompanhar essas mudanças. “Todos os passos são mostrados à luz da Lei do Inquilinato e suas modificações.” Em 83 páginas, ele explica sobre 16 gargalos da área e suas respectivas soluções. Boa leitura!
Sérgio Sampaio
Baiano de Salvador, Sérgio Sampaio é administrador de imóveis e pioneiro no mercado imobiliário local. Diplomado em Gestão em Negócios Imobiliários pela Unifacs, onde lecionou Prática e Pesquisa Interdisciplinar em Gestão Imobiliária, é palestrante em âmbito nacional. Foi fundador e 1º presidente da Abai, presidente do Creci por duas gestões, diretor de Habitação do Cofeci, presidente do Secovi-Ba e 1º membro baiano da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI). É autor do livro Administração de Imóveis, que está em sua 3ª edição. Desde 1972, dirige a empresa que leva o seu nome, uma das maiores administradoras de imóveis da Bahia.
