Um caso recente envolvendo um jogador de futebol reacendeu o debate sobre a importância da segurança jurídica na compra de imóveis no Brasil. A disputa judicial em torno da validade da aquisição de um imóvel trouxe à tona um aspecto muitas vezes negligenciado pelos compradores: a propriedade só é efetivamente garantida após o registro da transação no Cartório de Registro de Imóveis.
Embora situações como essa sejam incomuns, especialistas alertam que a falta de regularização documental pode expor o comprador a riscos patrimoniais e longas disputas judiciais.
Registro é o que garante a propriedade
Segundo Ermiro Ferreira Neto, advogado e professor de Direito Imobiliário da Faculdade Baiana de Direito, a anulação de uma compra é uma medida excepcional, mas a formalização correta da negociação é indispensável.
“Quem compra um imóvel sempre quer registrar sua propriedade de modo regular. O reconhecimento de que a compra foi inválida é sempre excepcional.”
O especialista explica que muitas pessoas confundem posse com propriedade, conceitos que possuem efeitos jurídicos bastante distintos.
Posse não significa propriedade
De acordo com a legislação brasileira, a propriedade de um imóvel somente se consolida com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Sem essa etapa, o comprador exerce apenas a posse do bem, situação semelhante à de um locatário ou de quem possui apenas um contrato de promessa de compra e venda ainda não registrado.
“A propriedade do imóvel somente se estabelece com o registro junto ao cartório de registro de imóveis. A simples posse, por sua vez, ocorre toda vez que há alguma relação com o imóvel sem ser proprietário, como na locação ou quando o imóvel é comprado, mas não é registrado”, explica Ermiro Ferreira Neto.
Dívidas do vendedor podem comprometer a negociação
Outro ponto de atenção destacado pelo especialista envolve a situação financeira e jurídica do vendedor.
Uma venda pode ser anulada caso fique comprovado que ela prejudicou credores ou envolveu um imóvel cuja propriedade seja posteriormente reivindicada por terceiros.
Nesses casos, a transação poderá ser questionada judicialmente, colocando em risco o patrimônio adquirido pelo comprador.
Due diligence reduz riscos
Para evitar problemas futuros, especialistas recomendam que toda aquisição imobiliária seja precedida de uma análise jurídica detalhada, especialmente em imóveis de maior valor.
Entre os cuidados estão a verificação de:
- existência de ações judiciais envolvendo o vendedor;
- débitos tributários vinculados ao imóvel;
- restrições registrais;
- situação patrimonial do proprietário e, quando necessário, de empresas das quais ele participe ou de familiares diretamente relacionados.
Segundo Ermiro Ferreira Neto, esse levantamento prévio é fundamental para proporcionar maior segurança jurídica.
“É importante proceder com um amplo levantamento dos riscos relativamente ao imóvel, eventuais tributos não pagos ou processos judiciais envolvendo o vendedor. Em alguns casos, este levantamento deverá envolver empresas em que o vendedor seja sócio ou mesmo pessoas a ele relacionadas, como filhos, pais e cônjuge.”
A orientação reforça que, embora a compra de imóveis seja uma das formas mais tradicionais de investimento, a assessoria jurídica especializada continua sendo uma das principais ferramentas para prevenir prejuízos e garantir a segurança da negociação.
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